决策参考
连任志强都“不好判断”2018年楼市,究竟酝酿着怎样的“惊天变局”?
12月13日,一直坚定看多楼市的“老炮”任志强这次却改口了:因不确定因素较多,这一次,他的确是判断不好未来楼市走向。
确实,2017年中国房地产调控政策密集程度前所未有。在过去20年房地产调控中,没有哪一年的调控政策密集发布程度接近2017年。
研究员发现,12月8日召开的政治局会议对房地产定调发生了实质性变化——
●但在2017年12月8日的政治局会议上,研究员发现,2016年的“加快研究建立”几个字已经变更为“加快建设”。
研究员认为,这一方面意味着房地产“租赁模式”在2018年将进入实质性实施突破阶段。另一方面,也预示着,“垄断”了中国经济高成长红利近30年的一二线城市,其各自的发展方向,及其资源分配格局也将出现“最大的战略调整”!!
一线城市除了有自己的高端产业和高房价以外,与之相匹配的富裕人群中“房二代”比例占少数,更多的是要吸引与高房价相适应的新经济、新移民进入其中(例如恒大之于任泽平)。一线城市的未来发展目标,就是要从“中国的一线城市”升级为“亚洲、乃至全球的‘一线城市’”,而现在的所谓“新一线”或是“热点二线城市”则要接过一线城市的“枪”,发展成为“本土的一线城市”。因此,准一线和热点二线城市有望将承接部分一线城市回流的资源、产业和人才。
解决房地产市场的结构性问题除了前面“一线、准一线、热点二线”等城市的产业定位外,“房地产从“去库存”做减法转向产业迭代做‘加法’,积极发展租赁市场”将是建立房地产长效机制另一重要途径。2017年是房屋租赁政策密集出台的一年,而按照12月8日召开的政治局会议的指示,2018年将是政策全面实施的元年。
一线城市和二三线城市产业重新定位有助于疏散房地产泡沫
◆中国一线城市“应该享受高房价”。因为一线城市有足够高端产业带来高利润和高收益来支撑高房价,最直接的典型例子就是近期“任泽平入职恒大集团”。
所以说,这其中的关键问题是,一线城市除了有自己的高端产业和高房价以外,与之相匹配富裕人群中“房二代”比例占少数,更多的是要吸引与高房价相适应的新移民进入其中。从这个角度来说,北京以产控人,和雄安新区的分流都是有意来实现这样的一个转变。
如同金融业全面对美开放一样,我们的城市化发展以及新经济的创新,也在某种程度上是复制美国的模式,其中一个最典型的特征,就是吸引全球高端人才融入到美国当中来。那么,在中国经济当下的发展水平状况和趋势下,未来中国一线城市有望吸引全世界的精英进入。
这就形成了这样的一个人口分布格局:世界各地的人才汇集到中国一线城市,进而支撑其一线城市的高房价。而,一线城市的中产阶级更多是回流到准一线或是热点二线城市以支撑这些城市的高房价。
“发展房屋租赁市场,调节房屋供给结构”有助于从供给端抑制房地产泡沫继续膨胀
并且研究员发现,12月8日召开的政治局会议对房地产定调发生了实质性变化:
在研究员看来,“发展房屋租赁市场,调节房屋供给结构”也是从供给端结构性调整房地产市场,从而抑制房地产泡沫继续膨胀。
12月13日举行的安信证券2018年度投资策略会上,首席经济学家高善文表示,上市房企存货从2010年底以来,存货水平一直在异常过高并不断上升。2014年底开始,房地产开始进入去存货状态。今年三季度,上市房企存货处于历史最低水平。中国房地产存货去化过程已经结束,很快将进入补库存和存货重建过程,即将进入拐点。
解决房地产市场的结构性问题除了前面“一线、准一线、热点二线”等城市的定位外,“房地产从“去库存”做减法转向产业迭代做‘加法’,积极发展租赁市场”将是建立房地产长效机制另一重要途径。
对比租赁与交易市场规模,目前中国租赁市场比重较低,仅有6%,相比于日本市场的72%,美国市场的50%来说,中国的租赁市场相对于交易市场的发展非常不足,提高租赁市场在市场中的地位也是“购租并举”的核心概念。
“新型城镇化”和“中国实体产业新布局”下,中国人口将呈现怎样的迁徙变化?
从产业布局和城镇化层面上来说,未来中国的二、三线城市将仍然呈现人口净流入,只不过是二线城市更具有持续力。而,一线城市在人口总量上可能不会有太多的新增甚至还可能出现减少,但是其人口结构却在变化,富裕阶层和精英人士更多的聚集在一线城市。
那么未来又会有谁能接回房地产的盘,成为中国经济发展新的支柱性产业?中国经济正进入到一个更多依靠消费支撑的新阶段——在高端上,这些所谓的“富一代富二代”实现了资本原始积累后,将持续地去提升相应的空间;在基础上,不管是90后的新兴群体,还是未来逐渐步入退休的那一代人,其未来对于消费的支撑也将持续下去。
“新型城镇化”和“中国实体产业新布局”下,中国人口将呈现怎样的迁徙变化?
其一、人口从农村向城市迁移,主要是农民工进入三四线城市。李克强总理指出,要推进以人为核心的新型城镇化,今后一个时期,着重解决好现有“三个1亿人”问题,促进约1亿农业转移人口落户城镇,改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村,引导约1亿人在中西部地区就近城镇化。其中,两个“1亿人”的问题就与农民工进城有关系。由此可见,在十三五期间,这部分人口迁徙仍然具有较大的潜力。
其二、当城市化处于一定时期,人口从农村和三四线城市向一二线大都市圈及卫星城迁移,大都市圈人口继续增加,集聚效应更加明显。但是这个阶段中国城镇化或已经基本完成了。
因此,一线城市中与那些将要转移向二线城市的现代制造业等相匹配的人才和中产阶级或将回流到二线城市,而一线城市有可能会吸纳部分二线城市的精英阶层。
在未来五年,房地产超长周期结束后消费新动能有望接棒
那么未来又会有谁能接回房地产的盘,成为中国经济发展新的支柱性产业?
◆一方面,随着改革开放四十年来中国经济取得了巨大飞跃,90前的“富一代”、“富二代”们已通过创业或资产变现,尤其是房地产这一途径,实现了资本原始积累,相应地其财富分配方式正演变为投资减少、消费增加。
◆另一方面,在新的政策环境、信息环境、生活方式影响下,“90后”、退休人员的消费意愿和消费能力也在不断增强。
与此同时,“90后”也正成为消费的主体,可以预计的是,随着“90后”进一步组建家庭,其在消费的占比也会越来越大。2017年口碑的消费数据显示,80后和90后年轻人群在餐饮消费人群中的占比接近七成。
◆综合来看,中国经济正进入到一个更多依靠消费支撑的新阶段——在高端上,这些所谓的“富一代富二代”实现了资本原始积累后,将持续地去提升相应的空间;在基础上,不管是90后的新兴群