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房子交易和流动背后 在北京买房卖房承载一段人生和故事
【博览财经特稿】几乎每套房子背后，都承载了一段人生和故事。12月14日，北京购房政策调整优化的“靴子”终于落地，北京市住建委等五部门联合发布《关于调整优化本市普通住房标准和个人住房贷款政策的通知》，调整首套房、二套房的首付比例，首套房首付比例统一降至30%，二套房首付比例最低为40%。此外，商业银行新发放房贷利率政策下限也将调整，按11月贷款市场报价利率（LPR）计算，首套房贷利率最低为4.2%。
此前的7月24日，中央政治局召开会议提出，“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策”。
卖房，也需要流量
那是徐杨在北京的唯一一套两居室住房，徐杨在帖子里罗列了房子的十个优点，包括税费、得房率、交通等重要信息，介绍中还提到，小区周边公园有跑道、北京东部金秋观赏银杏的重要景点。2023年11月初见到徐杨时，他正在寻找合适的房屋买家，他在房屋中介网站挂牌出售的同时，也在一些知名社交平台上挂出卖房的帖子。
多渠道售卖，徐杨希望能多一些“曝光量”。但自己发帖的效果有限，前来进一步询价的人不多，出乎意料的是有人询问孩子上学能否使用他的房子对应的学区指标。
2023年9月1日，北京宣布落实“认房不认贷”政策，居民家庭申请贷款购买商品住房时，家庭成员在本市名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行信贷政策。按照此前政策，居民家庭名下在北京市已拥有一套住房，以及在北京市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，购买普通自住房的首付款比例不低于60%，购买非普通自住房的首付款比例不低于80%。
此后，徐杨开始追踪自家小区的行情，每天看有没有新上房源、下架房源以及最新成交价格。小区一有房屋成交，经纪人也会通知徐杨。挂牌近两个月后，徐杨调了三次价，下调幅度是初始挂牌价约2%。挂牌后的每个周末，徐杨都会在家中迎来一波波看房人群，但给出的价格不如预期。徐杨说，看房的人都带着砍价的心理而来，每一次出价都比照周边类似房源新近成交价再减5万元-10万元。
2023年8月，李恒卖房决心已定。那是套60余平方米的一居室，四年前李恒以380万元的价格按揭购买，李恒入住后打理得典雅古朴，8月中旬房子在中介官网初次上架，李恒挂牌438万元。
李恒希望早点成功售房，他每个月还房贷及利息1.3万元，早成交一个月利息可省近一万元。李恒从事过互联网运营，深知信息流展示的逻辑，他想着，得让自己的房子进入中介推荐之列，在网上展示时打上推荐标签。李恒了解到，进入推荐之列，需要房屋有一定带看量，且价格有吸引力，他开始着手从这两方面“加工”，劝说经纪人多带人看房，价格上则再一次调价，这时价格已比原挂牌价下调5%。如愿进入中介网站推荐之列后，李恒发现每日浏览量是原来的五倍，带看量逐渐多起来。
9月1日约19时，“认房不认贷”政策发布时，房地产经纪人张明（化名）和一名买房客户正坐在售楼处，商谈两小时前签下的单子，两人看到手机弹窗的消息，张明对客户说，不用再聊了，“这下踏实了。”
张明说，客户担忧买完这套房子，会增加压力，还担心自己现有的老房不好出手，为了打消对方的顾虑，两人又接着聊了两个多小时。当天约19时，看到手机弹窗消息后，客户结束了谈话，离开售楼处。
很快，客户回复说手头只有6万元，已转账下定金，而这套楼盘的预付定金是12万元。张明顺手给客户转了6万元。李恒回忆，当时情况紧急，他没有时间再去问销售人员，“6万元能不能压得住这房子”。
9月1日下午到晚上，张明帮助两名客户签下买房单子，处理80余条咨询信息，忙碌到凌晨。次日，曾咨询过张明的另一个客户打来电话报喜，称当天凌晨两点，自己价值千万余元的房子成功售出，高于心理预期价30万元成交。
至9月中旬时，冯浩表示，据他观察政策对新房市场、改善型住房利好，“也许再过几周，一部分外环业主卖完房，会来中心城区买房。”
政策调整，促使徐杨9月迅速挂房出售。徐杨目前没有孩子，两居室的房子，空间不算局促。37岁的徐杨身处互联网行业，行业里职场“35岁”现象突出，换房之后每月将增加不少还贷支出。换房的成本也不低。2016年，徐杨按揭购买这套二手房时成交价430万元，算上此前中介费、缴纳税费、这几年还贷的利息，徐杨估算现在卖房“勉强不赔钱”。
10月11日，第一次见到张明时，他表示这段时期帮助客户交易房屋八套，主要集中在9月上旬和中旬，那段时间时常忙碌到深夜，最近又有了空闲。不过，他有一名客户又选择退掉预定的新房。张明称，那是一名退休老人，名下有一处100余平方米的房子，打算“卖一买一”，9月初预定了一处新房，但其现有的房子因面积大、总价高，到9月底时还未卖出，担心换房压力，便与开发商协商解除购房合同。
买、卖之间的考量
改善住房之外，徐杨亦考虑房子的保值问题。徐杨2011年研究生毕业工作时，北京的房价呈上涨趋势，等缴纳社保满五年后买下这处二手房。回看当时买房，徐杨发现他看过的一些新房，这几年涨幅超过目前居住的二手房，“优质社区的商品房会更有保障，更有商品属性。”
这几年，李恒辗转几个互联网公司，做到中层，但KPI考核的负担越来越重，工作带来的疲惫感渐增。李恒说，这一年来，每个月公司开管理层会议，被问到数据，他“都不知道怎么回答更好”。在公司里，李恒找不到价值感，工作就像“拧螺丝”，在他看来自己也只是公司的一个“耗材”。每天工作朝九晚九，“家成为只是睡觉的地方”。焦虑感不断侵蚀着李恒。
李恒单身，暂时没有家庭负累，和父母商量后，他做出辞职暂时赋闲的决定，继而是卖房离开北京的决心。卖房，于他来说当然“难受”，这意味着他靠多年工作积蓄置办的房产——“在北京的家没有了”，当初买房时他最大感受是“再也不用租房”，现在他希望改善生活质量。
在郊区的房子，本来是赵建设想的养老房。2001年，有同事提议去郊区买房，退休后住在有山有水的地方安享晚年，赵建动了心思。赵建当时月薪4000余元，看中的郊区房价不足3000元，环境优美。考虑到自己作为工薪阶层的支付能力和购房成本，不需要增加太大生活压力，赵建和同事在同一小区购置新房。
考虑到房子利用率太低，赵建决定卖房，当初一起打算买房养老的同事先他一步，前几年已将房子出售。最近房价起起伏伏，赵建未过多考虑，选在最近挂牌出售，赵建认为，“应该不是最佳时机”。
经纪人张明从业16年，熟悉北京房屋市场。张明认为，目前北京刚需购房人群的预算以400万元至600万元为主，主流的改善型住房人群预算集中在800万元左右，部分改善型家庭的预算超千万元。张明服务的主要人群是改善型客户，以及改善和投资需求兼具的客户，他们多数本来就有房产，但是希望置换成更加优质的房产。
与李恒不同，徐杨观察来他家看房的人，以年轻夫妻或者准备结婚的人居多，往往还有家中长辈陪同，估计是“需要家里帮助出资”。2023年春节时，曾有准备结婚的年轻人有意赵建的房型，但当时他没有卖房的想法。
北京的住房市场稳中有波动。10月，受长假等因素影响，北京二手房成交量较9月回落，网签量降至10653套。11月，北京二手住宅网签量达到12545套。
从事房屋经纪十余年，张明接触了大量的买房和卖房人。张明表示，最近几年来，不少人咨询张明时表示，想买一套房子，但又怕买了之后房价有大的波动。一些业主表示，之前买的房子不再适合居住，需要改善，同时希望借助换房把正在贬值的房产替换成保值升值功能更强的房产。他将这些购房者，尤其是后者的购房行为称为“资产保卫战”，房子是他们“保卫资产”的工具。
此前，中国人民银行调查统计司城镇居民家庭资产负债调查课题组，曾刊发《2019年中国城镇居民家庭资产负债情况调查》，在全国对3万余户城镇居民家庭开展资产负债情况调研，调查显示中国城镇居民家庭资产以实物资产为主，占家庭总资产的八成。实物资产中，74.2%为住房资产，居民住房资产占家庭总资产的比重为59.1%。
借助房产，也是张明实现财富跃升的主要方式。2007年张明来到北京，没有家人帮衬，他租住在地下室，只是为了少付50元月租，他选了地下二层。张明在新兴的房产经纪行业谋职，正好赶上住房市场化、房地产市场快速发展时期。16年过去，帮助别人买房的同时，张明自己也多次“激进式”买房、换房，如今他在海淀区拥有价值千万元的高端住房。张明个人的经历，他鲜少对外提及，他说，如今已不再具有“可复制性”。反而，张明说自己常劝一些人买房要冷静。
2006年，《义务教育法》修订，进一步强调就近入学，北京“学区房”概念兴起。张明称，那个片区因此成为一些资产优厚人士购置房产的首选，不少人单纯就是为了孩子上学，刚开始并未意识到会在十年之后翻了数倍。2007年张明初入经纪行业，每天给无数业主打电话“练手”时，业主还并不像现在这样反感陌生来电，甚至愿意跟张明聊上几句，“业主也懵懂，即便不卖不租也关心小区房子能卖多少、租多少钱。”
关于房子的梦想
此前，李恒一度担心卖房会耗时过长。李恒称，前后共有50多人次来看房，但之前看房的人，没有人约着一起坐下来谈价。偶尔中介反馈说，看房的客户希望在初始挂牌价基础上降价13%，这与李恒的预期差别略大。
不到一个月，张明收到了年轻夫妇的还款，对方还表示要送张明电影票，留言中不断提到感谢，以及之前甚至想要换个城市生活的念头。张明表示，他借钱给对方，就是看到他们凑足首付的过程，也看到他自己曾经从农村出来在大城市扎根的不易。
“认房不认贷”政策发布后，撩拨着陈欣（化名）换房的心思。陈欣目前在北京市通州区有一处住房，考虑孩子上学，他想换到核心城区。陈欣的孩子不满1岁，他已经数次看过东、西城的房子，“最便宜的一居室也要四五百万元”，陈欣说。
陈欣也经历了几次房产交易，他对房子有很深的执念。陈欣自初中时离开家读书，为了能自主安排学习时长，陈欣没有住校，初中时和同学搭伙住在老师家的一间小屋里，高中时在亲戚家的厨房外面搭建出一间房住。2003年名校毕业后，陈欣来到北京，在传统行业工作，收入不高。2008年，稍有积蓄，再加上四处筹措，陈欣首付20多万元贷款50万元，在北京四环外购置了自己的房产。房子到手后，他把卧室的墙刷成绿色，客厅的墙刷成了黄色，终于拥有自己的房子，他感到“生活踏实了”。2016年，结婚后陈欣换房到通州居住。2018年，陈欣回安徽老家县城又购买一处房产，价值70万元，再花了十余万元装修。
11月中旬，李恒回到靠海的老家城市，租好了一处房子，他不想住在家里。租住的房子，距离商场和海边公园车程5分钟左右，但没有租到理想中的带有开放阳台的房子。此前，他畅想回老家的生活时，表示希望能租一个有开放阳台的房子，“可以安静待着，让自己放松。”
退休老人赵建还在售房中，他说，“价格合适就出手”。11月底，徐杨发来信息称，房子卖出去了，但他未透露具体交易价格，只表示算是比较满意，符合预期。将要购入的房子，徐杨还在看。徐杨表示，他买房主要是为了居住改善，不涨或者跌一点他也能接受。在一些社交群里，徐杨看到各方对房价走向争论不休。“我觉得没有多少人能看清。”徐杨说。（来源：财经 作者：王丽娜 编辑：鲁伟）
发表于 2024-1-29 08:44:43
