《一个相当危险的预期：企业家们普遍认为经济增速会持续下降》：经济增长速度下降必然影响经济结构调整。上世纪90年代，如果没有保持一定的经济增长速度，很难解决企业的冗员问题。要让工人下岗，让他们自己找工作，保证他们的养老金等等，如果经济增长不能保证一定的增速，结构调整的难度就进一步加大。 对于中美经贸冲突，虽然我们不必害怕，但是毕竟对中国有非常重要的影响。明年怎么样？影响会不会进一步加剧？现在不能肯定。所以需要中国提振内需的增长，从而对冲这种不利的外部环境。
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一个相当危险的预期：企业家们普遍认为经济增速会持续下降
【研究员】：wh
GDP持续下跌形成的悲观预期导致投资、消费减少的趋势愈加明显。总需求减少会导致GDP进一步下跌，形成恶性循环；GDP和GDP增速是几乎所有经济、金融指标的分母，分母的减少导致所有指标的恶化。去杠杆，分子减小了，分母减的更多，杠杆率不降反升。更严峻的是就业形势。表面上似乎目前问题不大，但实际调查研究中发现，大家反映非常强烈，就业问题既是结构的、也有总量的，所以不可低估就业问题的重要性。
【博览财经特稿】中国经济目前最突出的问题是经济增速的持续下降。2019年前三季度GDP实际同比增长6.2%，上年同期值6.7%；其中，三季度GDP实际同比增长6.0%，上年同期值6.5%。是1991年以来的新低，低于全球金融危机时的增速。单看“克强指数”之类的物理指数，实务指数也显示出同样的趋势，显示经济走势更加严峻。 更重要的问题是，现在还看不到已经筑底的趋势。当我们和企业家座谈的时候，他们普遍认为中国经济增长速度还会持续下降。我认为这样一种预期是相当危险的。因此，采取及时妥当的宏观措施，抑制经济进一步下降是当前最紧迫、最突出的问题。 GDP持续下跌的风险 GDP持续下跌形成的悲观预期导致投资、消费减少的趋势愈加明显。总需求减少会导致GDP进一步下跌，形成恶性循环；GDP和GDP增速是几乎所有经济、金融指标的分母，分母的减少导致所有指标的恶化。去杠杆，分子减小了，分母减的更多，杠杆率不降反升。更严峻的是就业形势。表面上似乎目前问题不大，但实际调查研究中发现，大家反映非常强烈，就业问题既是结构的、也有总量的，所以不可低估就业问题的重要性。 经济增长速度下降必然影响经济结构调整。上世纪90年代，如果没有保持一定的经济增长速度，很难解决企业的冗员问题。要让工人下岗，让他们自己找工作，保证他们的养老金等等，如果经济增长不能保证一定的增速，结构调整的难度就进一步加大。 对于中美经贸冲突，虽然我们不必害怕，但是毕竟对中国有非常重要的影响。明年怎么样？影响会不会进一步加剧？现在不能肯定。所以需要中国提振内需的增长，从而对冲这种不利的外部环境。 回顾中国经济增长的趋势，呈现出两大特点：第一个特点，从2010年一季度，中国经济增长速度年率达到12.2%，以后逐季下跌，只有在三个季度有微小反弹，其余时间一路往下走，一直走到现在的6%。第二个特点，通货膨胀率一直维持在低水平，PPI曾经54个月负增长，最近连续几个月又进入负增长区间。虽然由于猪肉价格上涨，导致最近中国的CPI上涨明显，但核心通货膨胀率依然较低。 怎么解释经济增长速度的持续下降呢？我们可以找到很多理由，比如，人口老龄化、环境制约、边际收益递减、改革滞后等等。但影响中国目前经济增长速度持续下降主要有以下几个因素： 第一，随着时间的推移，制度变迁、结构调整对经济增长的贡献将会消失和大大减少。 第二，中国正以极高的速度进入老龄化社会，劳动力的增长速度将显著下降。由于老龄化和其他原因，中国的储蓄率也将随之下降。而近40%的高储蓄率是过去20年间中国经济高速增长的主要推动力。 第三，由于在过去高速发展时期，中国的环境遭到普遍污染，生态环境遭到巨大破坏，为了治理环境污染、恢复生态平衡，中国将不得不相应付出牺牲经济增长的巨大代价。 第四，随着中国经济的发展，中国利用后发(latercomer)效应所取得的技术进步速度可能会明显下降。随着印度等南亚次大陆国家和非洲国家更多地进入国际市场，中国低劳动成本的比较优势将逐步丧失，国际资本流入的势头也会逐步减弱。 第五，由于边际效用递减规律的作用，中国人均GDP的增长速度也很可能会明显下降。总之，随着时间的推移，从供给方面来看，中国经济维持较高经济增长速度将会变得越来越困难。 这种针对当前经济的分析是否正确？很多人回答说“正确”。我要说“错了”。以上是我在1998年就未来经济增长趋势所做的分析，如果1998年的分析是正确的，针对现在的经济情况分析还正确，说明它是没用的。我在上述分析中提到的变量几乎都是慢变量，是随以十年甚至更长时间为单位的时间缓慢变化的变量，它们解释不了随以年度甚至是季度为时间单位的时间迅速变化的变量。1998年之后，特别是2002年之后中国进入了高速增长时期。如果那个时候基于中国经济增速将因那些慢变量的影响而下降，认为我们中国经济增长的潜在增长速度已经下来了，我们要根据潜在经济增长速度制定我们的意向性经济增长目标，那么我们可能失去十年经济高速增长的机会。 所以，在学理上我们应该注意，许多长期因素、慢变量不能解释短期问题。当我们谈论宏观经济形势的时候，我们隐含地假定了我们在研究一个短期问题。在研究宏观经济管理问题时，用那些在数十年中发挥作用的长期变量和慢变量来解释以年度和季度为时间单位的变化没有太大意义。 有一种流行观点是：要根据潜在经济增长速度来制定意向性指标。我认为，计算潜在经济增长速度是有用，计算结果可以作为制定经济增长意向性目标时的参考，但是不能太当真。潜在经济增长速度有三种计算方法：总量法（Aggregate Approaches）、生产函数法（Production Function Approaches）、动态或然一般均衡法（DSGE）。美联储达拉斯分行的主席曾讲，这些计算方法大都存在顺周期性问题，而且当时可使用的数据都是不可靠的（统计数字多年之后要调整）。此外，潜在经济增速的概念本应包含产能已得到充分利用这一前提。但是，在采取生产函数法估算潜在经济增速时，许多学者并未充分剔除有效需求不足的影响。总之，你算了半天，算出的可能根本不是“潜在”经济增速。 事实上，中国学者认定的中国潜在经济增长速度五花八门。有人认为8%，也有人认为7%、6%、5%的。这几年大家认可的潜在经济增速越来越低。我们应该相信谁？ 不能让经济增速跌破“6”的界限 我认为，在决定我们经济增长速度目标的时候（指国家发改委指导的目标），应该看两个指标：一个是通胀到底怎么样，一个是政府财政状况怎么样。我们用试错方法，看这两项指标允许不允许使用扩张性财政政策，如果认为可以就不妨一试，争取实现尽可能高一些的经济增速，如果出问题也可以及早退回。而且过去我们的经济管理人员就是用这样一种方法指导我们经济建设的。过去我曾开玩笑，中国经济为什么搞得好呢，因为我们的经济决策者不懂西方经济理论，他们是现实主义者。 看中国目前的通货膨胀指标、财政指标，基本上是不错的，当然相对来讲。为什么很多人反对使用或主张慎用扩张性的财政、货币政策呢？我过去也是这些人中的一个。只是2015年之后我逐渐调整了自己的观点，所以我批评这些人的时候实际是在批评我自己。基本有几个理由：一是地方政府债务太高；二是公司杠杆率太高；三是M2与GDP的比太高；四是这样的扩张政策会鼓励不良债权、鼓励影子银行的发展，制造不动产泡沫；五是采取扩张性的政策会减少推行改革的压力，日子过得好，自然就不用改革了。 总之，所有这些论据现在需要进一步反思。首先，确确实实不要低估地方政府债务问题的严重性。但是也不要过高估计它的严重性，更不要因为地方债严重，就认为我们的经济增长速度必须降下来，就不能采取扩张性的财政货币政策。我们一方面要承认这个制约，另一方面要注意防止过高估计隐性债务的数量。 当年世界银行认为，中国政府的预算外债务（或然债务）非常大，占GDP的比例高达74%－106%。其中：银行坏账和银行的注资需求（占GDP的18%－27%）；政府应补足的养老金（占GDP的46%－69%）；政府担保的外债（占GDP的8.1%）；粮食收购和分配的累积挂账（占GDP的1.5%）；与基础设施项目相关的或然债务（对GDP的比例不高）。事后证明，中国当时的政府债务（即便包括或然债务）并非像世界银行估计的那么严重。 第二，经济增长是改善财政状况的关键因素。我们这个年龄的人经历过一两个完整的经济“周期”（不是严格意义上的周期），有实感。当年反对执行扩张性政策的学者援引关于中国隐性债务庞大的论据，担心进一步增长财政开支会导致财政状况的进一步恶化。我们则认为当期财政状况只是初始值，只要能够稳定财政赤字对GDP的比，使用扩张性财政政策使经济增速保持在一定水平上，无论当前财政状况有多糟糕，国债余额对GDP的比，最终一定可以趋于一个可以接受的水平。例如，如前者为3%，后者为7%，则随时间的推移（多长时间是可以计算的），中国国债余额对GDP的比将趋于43%。 第三，我们有大量政府能够掌控的净资产，据中国社科院计算，这个数值为17万亿美元。这个数字可以进一步讨论，但是我们的政府拥有大量净资产毋庸置疑，我们有2万亿美元的海外净资产毋庸置疑。在政府财政出现严重问题时，这些财富可以起到一定的缓冲作用。 最后，我要强调是“没有两全之策”。经济学是个选择的科学，是二选一，两害相权取其轻，或者在诸种矛盾中达到某种平衡。现在财政状况恶化和经济增长下降这两害之中，如果是“两害”，我宁愿让财政政策导致财政状况暂时恶化也要稳住经济增长。我们不能让经济增长速度再突破6这个界限了。我们从12.2%的增速降到6%，我们可以突破10%到9%，可以突破9%到8%，突破8%到7%，现在已经到了6%，该刹车了。 外国学者和国际经济组织在讨论中国经济问题时，最强调的是中国公司杠杆率过高。这确实是一大问题。但也应该看到，公司杠杆率高在相当大程度上同我们的制度特点和历史原因相关。此外，没有人说得清，当杠杆率达到什么水平时会导致危机。最后，降低杠杆率的最好办法不是对企业断贷，而是想办法通过改革和其他方法使企业提高生产效率，让它增长并创造宏观环境使企业能够实现产出和利润的增长，否则杠杆率越去越高。 大家都担心中国的M2/GDP太高，我当时也非常担心，而且写过文章。但也应该看到，中国是高储蓄国家，高储蓄国家硬币的另一面必然是高负债。居民储蓄存款是中国老百姓储蓄的最主要的形式，资本市场还不发展，相对于其他国家我们必然有高的M2/GDP，所以我们不必对此过于担心。 大家担心高的M2/GDP意味着未来的通货膨胀。我1979年进入世界经济研究所时，听得最多的词“笼中老虎”，不得了。货币太多了，笼中老虎要出来了，结果没有出来。央行行长易纲曾用“货币化”的概念来解释为什么M2的高速增长并未导致通货膨胀。尽管货币增长很快，但由于货币化，像大雨被旱地吸收了。所以，笼中老虎并未出笼子来咬你。事实上，在M2/GDP最高的国家——日本，通货膨胀是最低的。相反，在许多低M2/GDP的国家，通货膨胀率反倒很高。所以对这些问题一方面要警惕，另一方面不要自己吓自己。 大家都批评当年采取的4万亿。我过去也批评过4万亿计划。2009年我还在FT上发表过文章批评4万亿上得太快、太猛。但应该看到4万亿的大方向是正确的。4万亿计划对中国经济恢复增长起到了重大作用，不能对它污名化。现在很多问题不是4万亿造成的，而是4万亿退出太快造成的。事实上，我们2010年底就退出了4万亿。2008年11月提出，2009年、2010年执行，实际就执行了两年。扩张性财政、货币政策持续了两年就退出了，退得太快。 以财政赤字为例，2008年之前中国财政赤字对GDP比很低，不到1%，2009年一下子增长到了2.8%。但第二年就开始下降，2010年是1.1%，三年就退出，后来不得不增加一点。美国花了六年时间，财政赤字才降回到危机前水平。总之，从中国财政刺激政策上看退出很快。这种退出，也反映到基础设施投资增速的回降。2009年的时候基础设施投资增速一度超过50%，2012年几乎为零。 所以，中国的问题一会儿是“踩油门”，一会儿是“急刹车”，一冷一热造成很多问题。再比如，货币供应、信贷增速的问题，2009年信贷增速极高，新增贷款是9.6万亿元，是非常快速的增长，但是第二年增速就大幅度下降了。 再看利息率。我们的利息率金融危机之后也很快恢复到正常状态。在美国零利息率一直保持到2014年，然后退出，现在又开始降息。美联储的缩表也是非常缓慢的过程。 总之，我认为中国退出扩张性财政、货币政策退得太早、太快。经济增长的内在动力还没有形成，我们就撤了。病人进了ICU待着呢，你觉得他行了，早早把他推出来了，其实他还没好，不妨让他多待两天，然后再撤。结构调整没有得到经济增长的相应支持，因为你撤了，在这个困难的时候进行结构调整，是比较艰难的。其实他还应该留在ICU，但你却开始让病人起来锻炼身体了。 2012年后的影子银行和其他金融乱象同过快的一放一收不无关系。为什么会有影子银行？2009年的时候，商业银行总部下达目标，商业银行求企业接受贷款，企业不需要贷款也要求接受，而且商业银行许诺，如果接受了贷款，以后会给诸多好处，企业拿了贷款不知道怎么用，有的就乱投。浙江很好的厂子拿了贷款不知道怎么用，用于房地产，最后破产了。这类情况很多。本来我不想投资（市场不好），你非要我接受贷款，我投资了，没两年，又不借钱给我了。企业马上陷入资金链条断裂的窘境。为了活下去，只好千方百计找别人借。利息率肯定被推高，利息率一高，金融机构趁机牟利，影子银行就蓬勃发展起来。 货币政策最大的问题是目标太多 大家总说央行放水，我不太同意这个观点。央行为什么放水，金融泡沫跟货币供应是什么关系，有时候后者是前者的原因，有时候前者是后者的原因，要具体分析。2015年股票大涨，这是货币发多了，还是其他什么原因造成的？事实上是，当时由于某种原因，大家觉得股市一定要大涨，于是乎拼命投钱，股票价格上去了，但实体经济没有钱。央行怎么办？要去刺破泡沫，不增加货币，实体经济等就得不到流动资金，可能将死掉。这种情况下，央行只好增加货币供给。增加货币供给是不得已而为之。抑制住房地产泡沫或者其他资产泡沫，央行不得不提高货币供应增速甚至减少货币供应增速，但首先殃及实体经济。 我认为货币政策最大的问题是目标太多，美国的货币政策目标是——增长和就业还有通货膨胀，一般国家就一个，通货膨胀率。咱们国家是“六稳”，六个怎么稳定？我知道“三难”、“两难”，“六稳”太难。“精准滴灌”用意是好的，但这不是中央银行能干的事，这需要通过其他方法来解决。这里涉及到一个理论问题，货币政策是否要盯住资产泡沫或者资产价格，在国际学术界是有争论的。我觉得根据中国的经验，答案应该是否定的。 在过去十年中，央行多次调整货币政策，升准备金和降准备金。有升有降，经历了多次变化。但这十年以来经济增长速度是持续下降的。如果你的目标是盯住经济增长速度就不应该在此期间改变货币政策。显然，由于要顾及到资产价格，所以我们调整了货币政策。但这样必然牺牲经济增长这个目标。同样，如果以通货膨胀为目标，由于核心CPI始终稳定在很低的水平，PPI长期处于负值，本来是应该始终保持宽松的货币政策。就中国的经验来讲，不应该把资产价格作为货币政策的目标。总之，中国货币政策目标太多，顾此失彼是难免的。 由于贸易战，中国的增长前景可谓是雪上加霜，这就要求我们采取更有力的扩张性财政和货币政策对冲贸易战的不利影响。 在稳定增长的过程中，财政政策应该起到主导作用，事实上，中国财政政策已经在无声中扩张了，专项债的发行非常大。如果把专项债也看作是一般地方债，中国财政赤字占GDP比就不是2.8%，而是显著高于这个数值。现实迫使我们不得不打破财政赤字占GDP比不能突破3%的门槛。事实上，3%的规定也并无坚实的理论根据。 总而言之，增长是硬道理，为了实现增长，为了保证经济增长速度不进一步下滑，我们需要采取有力的扩张性财政政策，辅之以宽松的货币政策，而且我们有相当大量的政策空间。我相信中国经济肯定能够维持在6%以上甚至更高的增长速度，这也是对美国特朗普挑战中国经济的最好回答。（来源：财经杂志 作者：余永定）
政经观察
三大谜题成影响2020年经济政策总基调的最关键问题
【研究员】：wh
猪价在11月的回落帮助央妈做出了降息的选择——在“防通胀”和“稳增长”两个目标面前，央妈更看重后者。10月经济、金融数据超预期持续下行，透露出更大的隐忧。彭博引述央行货币政策委员会委员马骏的发言称:“猪肉问题只是时间问题，看用多长的时间来解决而已。”但猪价带来的结构性通胀并非没有压力。这一牵制一日没有解除，央妈一天无法走出进退维谷的困境。央妈在3季度货币政策执行报告里，新增了“保持物价水平总体稳定”的表述，对目前猪肉带来的结构性通胀也有所预警：“要警惕通货膨胀预期发散”。
【博览财经特稿】2019年，过去十年中最坏的一年，但也是未来十年中最好的一年。现在，它仅剩不到40天时间。形势正在起变化。 11月，央行的操作成为了市场最大的亮点，市场普遍预期，中国的降息周期确认启动了。但猪肉涨价真的不要紧吗？
近两周，连一线城市的房地产政策也出现了放松微操作，让人不免臆想：在经济下行的压力下，楼市2020年会迎来小阳春吗？ 11月22日，国家统计局公布了修订后的2018年GDP为919，281亿元，比初步核定数增加了18，972亿元，增幅为2.1%。明年不再有“保六”的压力时，还会有强刺激吗？
宏观调控是一盘大棋，这些事情会如何相互作用和牵制？ 随着12月中央经济工作会议的靠近，矛盾、博弈的信号越来越密集，市场的声音、年末的经济金融数据，无不在影响着高层对经济形势的研判、对明年政策重心的部署。 现在，这盘大棋局上还留着三大谜，它们也会是影响2020年经济政策总基调的最关键问题。 第一大谜：为什么猪肉那么贵，央行还要降息？ 11月，央行三度出手“降息”，这个超预期结果算是给市场吃下了定心丸。但在猪肉涨价的现实之下、在“不搞大水漫灌”的承诺面前，宽松之路会怎么走？ 10月生猪价格环比飙涨了20%，带动CPI一举破三、猛蹿至3.8%的高位。CPI破4只有一步之遥，让所有人大吃一惊。 不过，进入11月后，猪价出现短期回调，生猪（外三元）价格从10月底41元/公斤的高点快速回落至11月18日的低点32.8元/公斤。只是近一周又有缓慢上涨的势头，11月24日的生猪价格为33.22元/公斤。 11月猪肉价格的回落可能有几方面原因。 一是进口肉类数量激增，力保供给。10月猪肉进口量比9月上涨了10%，同比增加了一倍，前10个月进口总量增长了50%。替代品牛肉的进口量也同比上涨了63%。 二是国内的供给开始触底回升。农业农村部日前称，当前全国生猪产能下滑已基本见底。 10月生猪存栏环比降幅进一步收窄至0.6%，年底前存栏有望止降回升；10月能繁母猪存栏环比增长0.6%，这是去年4月份以来首次止降回升，释放了强烈的积极信号。 但仔猪出栏需要至少半年时间，母猪从补栏到增加供应则需要18个月的时间，所以未来供应形势还是比较紧张的，农业部认为，“市场供应明显增加可能还要到明年下半年”。因此，猪价究竟是不是涨到头了，似乎也不好说。 三是居民“买不起就不吃”的心理，换成了吃更便宜的禽类，需求下降自然也会带动价格的回落。农业部给出建议，吃禽肉更有利于健康，禽肉生产更有利于减轻资源压力、更有利于环保。
诚如大家所见，猪价在11月的回落帮助央妈做出了降息的选择——在“防通胀”和“稳增长”两个目标面前，央妈更看重后者。10月经济、金融数据超预期持续下行，透露出更大的隐忧。 11月22日，彭博引述央行货币政策委员会委员马骏的发言称:“猪肉问题只是时间问题，看用多长的时间来解决而已。” 但猪价带来的结构性通胀并非没有压力。这一牵制一日没有解除，央妈一天无法走出进退维谷的困境。央妈在3季度货币政策执行报告里，新增了“保持物价水平总体稳定”的表述，对目前猪肉带来的结构性通胀也有所预警：“要警惕通货膨胀预期发散”。 也就是说，一旦通胀外溢到其他物品，即便猪肉价格降下来了，通胀也不会跟着消失。通胀的预期会改变企业、消费者的行为。治理通胀是麻烦事，在经济下行期不可能打下总需求来防通胀。但不治理，就会约束后面扩大总需求的政策。 央妈不会“大水漫灌”。中证报头版采用了四个字来形容此次降息周期的态势：“碎步缓降”。就像最近的动作，一次5个基点，只能慢慢试水宽松。华泰证券的首席李超货币政策的基调，描述为“稳健略宽松”。 第二大谜：为什么最近“房地产放松”的传言越来越密集？ 央妈作出降息的动作之后，实体还没动，楼市的心先动了。 在过去两周里，深圳的豪宅税、上海临港的人才政策、广州的限购政策微调、北京吹风调整普宅标准，再加上影响房贷利率的五年期LPR下调5个基点……在下跌通道中挣扎的楼市已经蠢蠢欲动。 现在，市场上有两种观点。一种认为，在融资渠道收紧的情况下，房地产的投资增速仍然比去年高，是今年稳增长的意外功臣。如果再收紧调控，一旦房地产投资的韧性走到临界点，就会影响投资增速。这种观点倾向于依靠房地产韧性的临界点来预期宽松的到来。 另一种观点则认为，只有房地产的韧性走到临界点，将韧性变软了，经济机制才能慢慢纠偏，挣钱的机会也才能回到制造业中。说到底，在这场大国博弈中，中国的核心竞争力是“世界工厂”，而不是“房地产”。 未来，房地产政策的走向如何呢？ 第一个信号。11月22日，央行货币政策委员会委员马骏在发言中表明：中国的逆周期调节政策还有空间，包括财政政策、货币政策和房地产政策。 “房地产政策逆周期调节的空间主要在地方层面上，中央政府的统一政策目前看还没有调整的必要。”“应该给地方政府更多调节的空间。” 第二个信号。央行的微量操作对实体经济的效果如何，一切尚不明确。
就目前看，民间借贷的成本还在上涨。央行3季度报告表明，此前累计15个基点的LPR下调，并未有效降低实体经济的融资成本。期间，3个月温州民间融资利率上升47个基点，1年期上涨7个基点。中金研报指出，除了货币传导渠道的疏通，当前非标回表及中小银行去杠杆的过程，也很大程度上腐蚀了降准及降息的有效性。 降实体融资成本这件事现在越来越急。11月18日，国务院通报批评了建设银行、平安银行北京分行，而批评原因是——这两家银行在小微企业融资过程中从中作梗。
一件原本是银保监会来干的事，上升至国务院层面，足见事情之重大。 第三个信号。在2018年GDP修订之后，中泰证券指出，如果按2019年GDP增长6.1%测算，2020年增速只需略超5.6%，就可以实现GDP翻一番的目标。 这意味着什么？2020年中国经济不会有保六的压力。那么，此前“保六”逻辑下推导出的刺激政策、楼市放松，还会有吗？去房地产化的决心，先别提前低估。 信号是矛盾复杂的。 第三大谜：为什么“放水”副作用那么大，我们不选别的路走？ 过去十几年里，国人对“放水”一词的记忆，实在不太美好。上一次内外风险互相碰撞、给经济造成多重挑战时，中国启动了四万亿的财政刺激计划，力挽狂澜。积极财政和适度宽松货币的政策组合，带来了超预期的放水效果，中国GDP增速也从2009年一季度的历史低点6.4%迅速蹿升至一年后的12.2%。
但用力过猛的调控在随后几年也产生了不可低估的负面效果，投资过热、土地财政、地方隐性债务、通胀高企、房价飙涨…… 经济进入新常态后，为了消化天量的房地产库存，中国又来了一轮前所未有的全国性货币化棚改，导致房价从一二线到三四线轮动上涨。到今天，中国经济还在消化上一轮放水带来的效应中艰难转型，费尽方法纠偏经济的脱实向虚。
那么，在这轮经济下行周期里，中国能把握好宏观调控的“度”吗？ 我们常怀希望。2019年7月30日，中央政治局会议发出明确信号：“不将房地产作为短期刺激经济的手段。”在减税降费之后，高层还显示出前所未有的“中国经济去房地产化”决心，令社会信心大为提振。 但是，牵马到河易，强马饮水难。政策堵得住钱向房地产输送的渠道，却无法完全左右钱的流动，要让社会资金自动投入到利润越来越薄的实体经济中，谈何容易。
在稳增长的压力面前，单靠货币政策发力显然还不够，这才有了去年央妈财爸关于积极财政的大争论，以及今年大规模发行的地方债。不过，今年央妈这边对财爸的期待还是没有消减。 央行智囊盛松成已经几度公开发言指出，财政应该担当更重要的角色。在最近一次“中国目前宜降息但不放水”的采访中，他再cue财爸：“目前首当其冲的是要实行积极的财政政策，例如提前发行地方政府债，以支持基建项目开工，当然找到合理的项目也是前提。此外，减税降费也应持续。” 其实，3季度超出市场预期的，除了央妈，还有财爸——2020年的地方债究竟会不会提前发行？ 从9月开始，就有媒体报道，今年会提前下达部分2020年新增地方债。统计局发言人也公开表示，今年会提前发行明年部分新增专项债额度。 中金还认为，考虑到总需求增长走弱，政策空间短期受限，明年专项债会从2.15万亿元扩容到3.35万亿元，作为短期逆周期政策的主要调节器。 市场期待很高，事实上，等到11月底了，“发不发”还是没答案。每次出来一点风吹草动，国债收益率就是上下几点BP的抖动，债市交易员们都要被逼疯了。毕竟它再不发，社融撑不住，还怎么稳增长；但它要是发了，账要做到今年还是明年？ 财政政策的内部决策时滞比货币政策长，但作用于外部的政策时滞比货币短。所以，发，可能也是猝不及防的事情。 有没有可能出现“创新”？ 最新一个不容忽视的信号：11月21日，前央行行长周小川提出：“中国可以尽量避免快速地进入到负利率时代”，这个表述值得好好揣摩一番。 更重要的是，他还提到，中国可以不用那么依赖非常规的货币政策，而“量化宽松政策实际上只是一种传统的、常规的货币政策”。我翻了教科书，再三确认我学到的知识是：QE是非常规货币政策。这个发言的信息量很大。
今年5月31日，周小川曾对市场做出暗示：“‘7’不见得要当做是汇率的底线，汇率也不必过分关注所谓整数位。”8月5日，人民币对美元正式破“7”。 不过，也是在周小川发言同天，高层声明：中国绝不搞量化宽松。所以，这究竟是什么信号，各位可以自行意会。
中国未来10年的机遇将大不同于过去 在当前30多个国家的降息潮中，在全球加速冲入负利率时代中，中国是少有的利率较正常化的大国，短期内，逆周期政策仍有操作空间。 在市场跌宕起伏的2019年，外资持续重仓中国，在债市股市“买买买”。在股市，截至11月中旬，今年以来北向资金合计净流入约2400亿元人民币，超过了2014年至2017年各年全年净流入总额。在债市，外资已连续11个月增持中国债券，截至三季度末，外资持有中国债券规模2.2万亿元，较2018年底持仓增幅23.4%。这些都显示出国际资本对中国经济的信心。 长期看，中国的城市化还有将近20个点的提升空间，中国这一波城市大发展还远未结束。 在能够深层次搅动世界政治经济格局的技术革命来临之际，后发的中国第一次站在了可以与列强比肩的潮头，比如人工智能、大数据、5G、云…… 这也意味着，未来10年的机遇将大不同于过去，中国的未来也充满了无限的可能。（来源：智谷趋势（ID：zgtrend） 作者：路口大爷）
人物春秋
曾经最土豪公司留一地鸡毛 高老板只能自己收拾烂摊子
【研究员】：wh
年龄大点的人估计还对“郑州亚细亚”商场有点印象，因为模式新交易额巨大，90年代初轰动全国，可比现在的skp什么的阵势大多了。不知道高天国是怎么鼓捣的，原来的大股东河南租赁不仅将18%的股份转让给他，还先后给了高天国1859万的无担保贷款，这两笔贷款后来历时10年仍未归还。多年后双方不得不对簿公堂，场面挺有趣的，因为当时主导交易的河南租赁副总经理张春景，早都去了高天国的公司当起了董事长，原告因为他当时的决定起诉，而他要代表被告公司应诉。
【博览财经特稿】金融大鳄索罗斯说，离钱越近挣钱越多。这是有道理的，比如金融行业，一直都很多金，所以也是每年优质毕业生的首选。 不过金融行业也是有差别的，像保险行业，人均十来万，但像我们今天说的这家公司，高峰时候人均收入217万！而且连续好几年时间人均收入都过百万！这在全中国都是没有先例的。 不过就这么牛的公司，一两年时间就断崖般跌落，高管出走，一地鸡毛。这个神一样的公司是哪家呢？我们从创始人说起吧。 两大“贵人”被判死缓 高天国继续商海驰骋 四川阆中人高天国，在商界是个传奇。他18岁参军，转业后去了河南中建第七工程局，做到副局长。 1992年，形式太好，他坐不住了，决定下海。先是到南方闯荡，在香港注册了香港创安集团公司，又在海南注册了多家公司，估计做什么业务你也能猜到，炒房炒地皮。
但是炒地皮也是需要资金的，这时候，高天国的第一个贵人出现了，他就是河北省原省长程维高的第一任秘书吴庆五。 后来的的法律文书显示，1992年10月，吴庆五通过关系运作，让中国东方租赁有限公司河北省办事处（下称“东租冀办”）借款1000万元给了高天国的海南世通，但这笔资金此后一直在高天国与吴庆五之间来回，并未归还给东租冀办。1994年东租冀办撤销。这事也没人问了。 吴庆五后来被判了死缓，高天国则继续商海驰骋。 这之后，他遇到自己的第二个贵人，这人就是贵州著名女贪官闫健宏，她曾任贵州省政协常委、贵州信托董事长。 闫健宏的判决书显示，1992年12月，闫健宏通过贵州信托向高天国的海南世通贷款2000万元。此外，闫健宏还以贵州信托或个人名义向高天国借出多笔资金。而作为回馈，高天国和海南世通将多笔资金以“担保费”、“包干利润”等名义，直接送到闫健宏家中或交给闫指定的下属。 闫健宏后来也被判了死缓，高天国毫发无损。 高天国大手笔进军百货业 他借了这么多钱都去哪了？据说大部分随着海南的地产泡沫蒸发了，真相估计他是不会说的。这之后高天国大手笔进军百货业。 年龄大点的人估计还对“郑州亚细亚”商场有点印象，因为模式新交易额巨大，90年代初轰动全国，可比现在的skp什么的阵势大多了。
不知道高天国是怎么鼓捣的，原来的大股东河南租赁不仅将18%的股份转让给他，还先后给了高天国1859万的无担保贷款，这两笔贷款后来历时10年仍未归还。多年后双方不得不对簿公堂，场面挺有趣的，因为当时主导交易的河南租赁副总经理张春景，早都去了高天国的公司当起了董事长，原告因为他当时的决定起诉，而他要代表被告公司应诉。 郑州亚细亚最后还是垮了，不过高天国的手艺越来越高，他立刻搞起了仟村百货，而且，他又学会了一个新招：处理“不良资产”。 怎么操作呢？ 1996年，由高天国早年注册成立的香港创安集团出资1800万元，在昆明买下美亚大厦1-5层共计2.4万平方米房产，作为昆明仟村百货的经营场地。 但经营越来越差，昆明仟村百货欠下交通银行、建设银行、工商银行及云南国际信托有限公司等金融机构的多笔贷款，总金额超过3.04亿元。 贷款是需要抵押物的，抵押物就是美亚大厦的房产，被收走是肯定的，这相当于用1800万换了3.04亿，很值了！但这只是第一步。 因为这3亿贷款成了不良资产，这些金融机构就只能把它剥离出来，交给资产处理公司或者司法拍卖，好歹也能拿回来一点啊。 2005年左右，高天国控制的国之杰东一点西一点，花了7610万又把这3亿债权和抵押的房产买回来了！一出一进，这些机构的两个多亿就没了。 他的模式总结一下就是：先低价买楼；拿楼做抵押，贷款；欠款不还，银行只好收走抵押物；等银行把这些抵押物、债权当不良资产出售时，低价买回。 作为中间商，只需要赚差价就好。就这套路，他在上海也干了一回，凭借上海假日百货所在商厦中商业裙房的2-3层和6-7层，他借出来2.68亿，后来这笔钱成了不良资产，拍卖售价1.17亿，买家也是高天国的国之杰。 响应索罗斯的号召：干金融吧 但是这么弄来弄去，资产增速还是太慢了，那就响应索罗斯的号召，干金融吧。高天国看准的公司叫鞍山信托（安信信托前身）。 信托这个行业的特点总结成四个字就是“九死一生”，每隔几年都会来个大整顿，很多公司就消失了，鼎盛时期中国有620多个信托公司，现在持牌的信托机构只有68家。 风险大、周期性强跟他们的业务有很大的关系，很多信托项目的目的就是银行用来投出闲置资金的，就是帮银行做表外业务，跟信贷周期紧密相关，好的时候飞上天，当信贷环境变差时，激进的信托公司最容易受到冲击。 2001年，鞍山市财政局计划将鞍山信托20%股权转让给海尔集团，但海尔集团最终不到一年就将所持股份悉数返还，海尔不要有人要--这个人，就是高天国，他花了1.72亿获得这20%股权，成为第一大股东。
当时的人还不知道金融牌照的能量，其实拿下这个信托公司之后的十年里，小钱挣了好几波，暴富还没到来，终于2012年后的五年里，安信信托迎来黄金时刻。看几个数字就知道： 大形势：2017年末，68个信托公司资产管理规模超过26万亿，啥概念的，比证券、保险什么的大多了，只比银行差点； 为什么规模这么大，因为信贷宽松，信托业务都开始暴增，安信尤其突出，它的资产管理规模2325亿，不到行业总量的1%，但是盈利能力排第二，体现在股价上，从2013年到2017年，股价涨了接近10倍； 业绩好，员工收入更扎眼，2014-2017年人均薪酬都是一百多万，2016年更是达到了顶峰，217.27万。
●当时的董事长王少钦，2012年薪水12.9万，2013年147万，2018年涨到513万； ●当时的总裁杨晓波，2012年薪水15.71万，2013年187.99万，2018年超过千万； ●副总裁梁德清，2012年薪水11.03万，2013年142.09万，2018年超688.6万； 薪水能赶上这个增幅的人不多。 出来混迟早都要还的 很多人最关心的是，他们怎么做到的？ 大环境是主因，但安信信托的增速比同行可快多了，为什么？奥秘在于业务类型占比不一样。 信托挣钱靠两手：固有业务，就是拿自己的钱发贷款做投资；信托业务，这个是大头，里面又分两派，一种叫被动管理，大半都是通道业务，跟高速公路设个收费站一样，收过路费，你愿意怎么开那是你的事，报酬率在0.1%-0.35%之间，还有一种是主动管理，从项目的规划、管控都自己来，风险大但挣得多，报酬率达到了1.5%。 安信信托主要做的就是毛利率很高的主动管理业务，主要把钱投向房地产和实业，赶上了房地产的高潮，不赚钱都难。外界纷纷看好，从2014-2017年，证券公司的分析师们发了63篇研报强烈推荐安信信托。 好日子总是短暂的，去杠杆、资产管理新规出炉，房地产低潮，几个重拳下来，公司立刻懵圈。2018年和2019年，安信信托营业收入和净利润断崖式下跌，2018年营业收入只有2.05亿元，2019年前三季度营业收入为-0.27亿元。 两个数字表明公司处境不妙：公司涉及诉讼的金额越来越大，6月底有50.23亿，9月底上升到了84.7亿，大都悬而未决；公司到期未清算的信托项目金额276亿元，都是潜在的风险啊。 这还不算完，公司的投资业务也很让行业叹服： ●2018年1月，安信信托花了13.61亿从印纪传媒实控人肖文革那买了1亿股股份，协议签完四天，印纪传媒因为控股股东平仓风险持续停牌，复牌后股价连续7个跌停，现在已经退市，这笔毛都没剩。 ●安信信托有一笔中弘股份股东5.5亿的债权，是用中弘股份的股票作为还款保证的，而在债务到期前几日，中弘股份就被终止上市。 这风控能力，基本没有。这管理团队，拿着高的薪水，干着烂活。 不过这些人家可能还是要脸的，前面说到的董事长、总裁，人家都陆续辞职了，挣完高薪，留一地鸡毛。 高老板只好自己收拾烂摊子了，出来混，迟早都要还的。（来源：大猫财经（ID:caimao_shuangquan） 作者：猫哥）
一个时代落幕 曾经意气风发的壮年英雄成最悲情群体
【研究员】：wh
王石曾经这样形容自己：我成了历史罪人，原来在中国有影响力、有名望的企业家，曾经登上珠峰的人，突然被打翻在地，再被踏上一只脚。我追求的伟大的企业，是要在道德伦理上有至高点的，但现在你都攀登了珠峰了，你的道德至高点还没坟头高。虽然万科嘴上喊出了拐点论，喊出了白银时代，喊出了活下去，但是诚实的身体还是扑向了更加广袤的市场，转身收购华夏幸福的多处环京楼盘，甚至连续2年拿地排名第一。
【博览财经特稿】“不好，这是雪崩的前兆。”作为地产大佬中最好的作家，王石在自己的书中——《灵魂的台阶》，讲述了自己在攀登珠穆朗玛峰的时候，作为史上年纪最大的登山队，在8000米的禁区中，面对最后冲击、也是最危险的登顶，王石曾经发出上述的呐喊。 我想，这句话一定发自内心。 王石的困境与万科的困境
如今，功成名就、香车宝马，大切诺基、8848在手的王石，正在面临一场新的“雪崩”。 祸从口出。原因就是王石又写了一本书，不仅自己写了一本书，还在新书分享会上透露宝万之争的内幕、暗讽王思聪，甚至一不小心泄露了万科的年报情况。 得，一不小心又踩雷了。一下子戳痛了市场和投资者的敏感点，老王成了人人喊打的过街老鼠。 有人劝过王石：就你这脾气，不适合登山！ 在经历了捐款、离婚、宝万、整容、乱说话的风波之后，要“名”不要“利”的王石，这次连“名”也一起丢掉了。如今的王石，正处在舆论的漩涡中心。 王石曾经这样形容自己：我成了历史罪人，原来在中国有影响力、有名望的企业家，曾经登上珠峰的人，突然被打翻在地，再被踏上一只脚。我追求的伟大的企业，是要在道德伦理上有至高点的，但现在你都攀登了珠峰了，你的道德至高点还没坟头高。 虽然万科嘴上喊出了拐点论，喊出了白银时代，喊出了活下去，但是诚实的身体还是扑向了更加广袤的市场，转身收购华夏幸福的多处环京楼盘，甚至连续2年拿地排名第一。 这是王石的困境，也是万科的困境。 王家父子正经历一场劫数
65岁的王健林也不好过。65岁，本该退休养老、不问世事、儿孙绕膝，但是老王的字典中显然没有退休这一说，他很忙，既要掌舵万亿的万达帝国，还要保证小王的顺利接班。 如今的王家父子，正在经历一场劫数。 2年前，老王出事了。靠着2015年的地产红利，老王登顶中国富豪宝座，却在经历2500亿的海外扩张之后，浪子回头金不换，资产直接缩水680多亿，跌至不到900亿，甚至没能挤进富豪前10名，万达名下的文旅、百货、酒店被融创、富力、苏宁等肉食者瓜分。 今年，小王也出事了。早些年，顶着首富之子、国民老公的名头，以5亿身家撬动63亿的商业小帝国，换女友的速度堪比女人买衣服，从来都是免费上热搜。如今熊猫直播关闭、被列入限制消费名单、名下房产车辆存款被查封，31岁的王思聪也在坐着过山车。 外行看热闹，内行看门道。你也不想想，区区几个亿，难道真的会压垮万达？ 当所有人都认为小王是败家子、老王走背运，却往往忽视了他们为什么会这样，难道所谓的国民老公、娱乐圈纪委书记的头衔，就是为了花大钱搞电竞团队、网红直播，甚至花天酒地、随时换女友？ 如果不理解，可以看看李泽楷如何用5个亿一步步接盘李嘉诚的亿万资产，套路、模式、手法完全一样，唯一不一样的只是结局。 王健林最近还是很忙，他去了一趟东北，继沈阳投资250亿、追加800亿后，又在长春宣布投资影视基地，只不过常规的新闻中，再也没有出现了数百亿的宏大投资，再也没有了以往的豪言壮语。 如何东山再起，这是王健林和万达的困境。都说投资不过山海关，陷于低谷、想要东山再起的王健林，正在用新的行动，准备打一场注定道路艰难的“闯关东”。 这一刻也许老孙等了很久
融创的购物车里，从来都是满满当当。有趣的灵魂万里挑一，融创的并购200多个。 最新的一笔收购，来自于云南城投。融创官宣，152.69亿从云南城投收购环球世纪及时代环球51%的股权，这是今年融创最大的一笔收购，也是地产界迄今2019年度最大一笔收购。 孙宏斌一身西服，红光满面。 深究这场并购背后的意义： 1、融创踏进全新的版块——会展版块； 2、看中了背后至少2000万方的土储； 3、去除股权交割后的利润，实际支付仅81亿； 4、未来这些土地带来至少1000亿的营收。 不仅如此，他甚至透露，这场9月就消息满天飞的收购事件，6月初就已经谈妥，150多亿的生意，双方只谈了一个多小时，基本上就搞定了。 男人的事，没有最快，只有更快。对于融创，我们的疑问一直都是：钱从哪里来？要往何处去？ 虽然孙宏斌早在3月就郑重表示，2019年的市场并不乐观，融创接下来拿地一定会谨慎、小心。但是这并不妨碍融创在每一年、甚至每个月都在不断的买买买： 1月，收购泛海2个项目，耗资149亿；4月，收购阳光100的2个项目，耗资13亿；4月，在武汉拿下了4宗地，耗资152亿； 7月，收购新湖中宝的20宗地，耗资67亿；10月，收购李嘉诚的大连地块，耗资40亿；…… 再加上2016年140亿收购联想控股的地产，2017年耗资150亿入股乐视，2018年以400多亿并购万达文旅，近几年的融创，就像嗅觉极其灵敏的鲨鱼，有一点鱼腥味，就会立马冲进去。 如果以地产版块作为出发点，现在的融创已经涵盖了地产、文旅、服务、会展等多个板块，融创就像毛细血管一样，全面渗透到消费者的方方面面。都知道孙宏斌和融创的困境，剑指第一。 从联想少东家、津门房产第一、顺驰融创的急速奔跑之后，融创终于积蓄了全新的力量，再次向未来的市场发起了最新的冲击。 这一刻，也许老孙等了很久。 巨头们的困境生死只在一线间
大时代的困境中，所有人都要愿赌服输。 1、对于国家，经济增长乏力、外贸摩擦不断； 2、对于地产，整个房地产市场都处在疲软之中； 3、对于个人，买房跌成狗、交房维权不断；…… 这是一个巨头都需要低头、都可能流泪的时代，王健林在年会上当场落泪，孙宏斌在乐视会上掩面流泪，王石在演讲台上红了眼睛。 我想所有人都看过《士兵突击》，许三多常说的一句话就是：不抛弃、不放弃。哪怕是地产大佬都在沿着小人物许三多的路，就像一只只蚂蚁一样，循着自己的气味艰难前行。 他们是时代的宠儿，更是时代的弃儿。一群曾经意气风发的壮年英雄，在正值中国房地产最狂野的年代，创造了前无古人、后无来者的英雄事迹，但是如今时代落幕、地产悲凉，他们又成为最悲情的一个群体。 68岁的王石隐而不退，65岁的王健林谋求东山再起，63岁的杨国强退居二线，61岁的许家印爱上了造车，56岁的孙宏斌正在发起新一轮的冲顶…… 再说点别的：所有人都在指责王石，但是当他说出“年报很不错”之后，万科股票暴涨180亿； 所有人看不透孙宏斌，就在收购云南城投会展的次日，融创中国的股票高开近5%； 有人在抱着西瓜看热闹，更加精明的人，却在用脚投票。 我们打败了这狗娘养的！这是王石在《灵魂的台阶》中的一个章节。这句话，不仅是王石一本书中的章节，更像是对外界非议的最佳回应。不仅是王石，更是孙宏斌，也是王健林，也是许家印，一群60岁的老兵，依旧奋战在地产第一线。 在这一场来自时代的转折之中，所有人都在面临困境，巨头们的困境只是更大、更明显、被推到了台前罢了，生死只在一线之间。（来源：米宅 作者：百夫长）
社会热点
中国人口战略正密集落地 老龄化时代何以承载房价？
【研究员】：wh
众所周知，人口是房价的最终支撑，而年轻人口则是房地产投资的中流砥柱。在日本，五六十年代的婴儿潮，助推了上世纪70年代-80年代的房地产大繁荣。回到中国，1970年代到1990年代，人口出生井喷，这可以视作中国的“婴儿潮”一代。正是这些人口，成为中国房地产“黄金年代”最坚实的支撑。与经济增长、城镇化、货币宽松一道，托起楼市长达20年的繁荣。
【博览财经特稿】人口战略正在密集落地。近日，《国家积极应对人口老龄化中长期规划》出台：夯实应对人口老龄化的社会财富储备，改善人口老龄化背景下的劳动力有效供给。 在不久前的重要会议公报中，同样提出：优化生育政策，提高人口质量，积极应对老龄化。
这意味着，应对人口老龄化和生育形势，已经成为新时期的国家战略。整个社会的资源配置、资产配置，无疑都将发生巨大变化。 人口是经济和楼市的基本盘 人是生产者，也是消费者。影响经济的不只是人口总量的增减，还有人口结构的变化。那么，目前的生育形势如何？ 2018年，中国出生率为10.94‰，新增出生人口1500万人，较上一年减少200万人，未来有可能继续下行。
目前的老龄化形势如何？ 过去18年，我国老龄人口基本翻倍。2000年至2018年，60岁及以上老年人口从1.26亿人增加到2.49亿人，老年人口占总人口的比重从10.2%上升至17.9%。其中，65岁以上老龄人口占比11.93%，离深度老龄化社会越来越近。
一般而言，65岁以上人口比例在7%以上为老龄化社会，14%以上为深度老龄化，20%以上为超级老龄化。 人口影响经济和财政 老龄化对经济的影响，基本众所周知。老龄化加剧，不仅意味着劳动力减少、储蓄率下降，更意味着养老金压力的与日俱增。 劳动力减少，对于经济增长势必形成拖累。储蓄率下降，则会影响到投资对于经济的驱动。而养老压力陡增，不仅对养老基金，而且对财政，都形成迫在眉睫的压力。 早在2016年，青海、吉林、内蒙古、河北、湖北、辽宁、黑龙江7省份养老金就已出现收不抵支，而黑龙江更是耗尽所有历史结余。
根据社科院预测，到2022年，半数省份都将面临养老金收不抵支的困境，这些省份主要集中在东北和中西部地区。 在所有省份中，只有广东、江苏、北京、上海、浙江、安徽等地依旧有大量养老金结余。 正是在这种背景下，养老金全国统筹被提上日程，养老保险基金中央调剂制度已经横空出世，“南金北调”成为大势所趋。 在2019年预算中，广东、北京、浙江、江苏、上海、福建、山东等7个省份，养老金缴拨差额最多，一共贡献了1220.6亿元，而辽宁、黑龙江、吉林、四川、湖南、湖北则成为最大的受益方。
然而，拆东墙补西墙只能解燃眉之急。随着老龄化进一步深入，仅靠“南金北调”作用相当有限，划转国资充实社保、延迟退休、养老金入市投资都已被提上日程。 人口影响房价 老龄化，对房地产到底有多大影响？ 众所周知，人口是房价的最终支撑，而年轻人口则是房地产投资的中流砥柱。 在日本，五六十年代的婴儿潮，助推了上世纪70年代-80年代的房地产大繁荣。回到中国，1970年代到1990年代，人口出生井喷，这可以视作中国的“婴儿潮”一代。 正是这些人口，成为中国房地产“黄金年代”最坚实的支撑。与经济增长、城镇化、货币宽松一道，托起楼市长达20年的繁荣。 而出生人口已经呈现下滑趋势，老龄化程度不断加深，人口已经呈现“倒金字塔”结构。
更关键的问题在，从资产角度看，一个国家年轻人口越多，越容易形成资产泡沫，而老年人增多之后，当初的资产泡沫没有这么多人来接盘，资产回报率可能会下降，这对房地产的影响尤其大。 对于房价来说，经济增长、城镇化、人口是三大基本面支撑力量。在这三大力量之间，经济已经进入新常态，人口面临出生率下滑与老龄化加剧的双重危机，只有城镇化还剩下最后10个点的增长空间，而由于户籍制度的存在，我国的城镇化率很有可能被低估。 种种因素叠加之下，房地产的历史地位必然随之而下滑，房子在资产配置上也不再那么坚挺了。 与大形势相比，区域分化影响更直接 虽然老龄化已是难以避免的大势，但不同省份、不同城市的生育率、老龄化程度都存在巨大差异，这些地区的养老金盘子同样存在巨大悬殊，因而在未来将面临截然不同的人口基本面。 从出生率看，西藏、海南、青海、广西、贵州、江西、宁夏、山东、福建等省份跻身前十，而黑龙江、辽宁、吉林、天津、上海、北京则处于垫底位置。
其中，黑龙江出生率跌破6‰，吉林、辽宁均不足7%，仅为广东的一半左右，远远低于全国平均水平。 从老龄化程度看，东北同样首屈一指。在公布相关数据的23省份中，辽宁、山东、四川、重庆和江苏5个省份，进入“深度老龄化”。
如果出生率下滑、老龄化加剧但有外来年轻人口涌入，那么一切都不成为问题。而许多省份同时面临着出生率下滑、老龄化加剧和人口外流的三重困境。
不难看出，在这三个榜单里，东北三省基本都榜上有名。而广东、浙江等经济强省表现则十分突出。 老龄化时代靠什么来承载房价？ 一、要注意老龄化对地区房价的影响。经济增长、城镇化和人口，是影响房价的三大基本面因素。凡是这三个基本面出现问题的地区，房价的可持续必然存疑。 二、有外来人口涌入的地区，不必过度担心老龄化的影响。大城市，不仅是资源的集聚之地，更是年轻人口的虹吸之地。大城市即便出生率一路下滑，老龄人口不断增多，但只要城市有吸引力，就能吸引到越来越多的年轻人口。 三、到年轻的城市去。东北地区由于出生率下滑加上人口外流，养老金早已入不敷出，发放已经成为问题。而广东则是出生率强劲加上人口涌入，人口结构十分健康，不仅养老金富余资金冠绝全国，而且对经济发展形成强大助力。（来源：国民经略（ID:guominjinglve）作者：凯风）
形势分析
盘点我国家庭债务现状 近两年大家都过得不轻松
【研究员】：wh
从央行公布的主要经济体数据看，美国经济总体稳健，欧元区经济增长放缓，日本经济波动性增大，而新兴市场经济体增长则出现分化。再看我国经济中的三大需求增长情况。2018年，我国固定资产投资（不含农户）63.56万亿元，同比增长5.9%，增速比上年回落1.3个百分点；社会消费品零售总额38.10万亿元，同比增长9.0%，增速比上年回落1.2个百分点。货物进出口总额30.51万亿元，同比增长9.7%。
【博览财经特稿】近期，央行发布了《中国金融稳定报告（2019）》。这里就来重点看下我国家庭的负债情况，提前为我们的家庭财务状况盘点做下预热。看看全国哪些地区的家庭，最敢借钱，负债最重？借助杠杆，谁获得的是改变命运的机会，谁又只是徒增负担？ 最近两年大家都过得并不轻松 央行给出的判断：2018年以来，全球经济总体延续增长态势，但经济增长的同步性下降，未来经济增长的下行风险上升。 从央行公布的主要经济体数据看，美国经济总体稳健，欧元区经济增长放缓，日本经济波动性增大，而新兴市场经济体增长则出现分化。 再看我国经济中的三大需求增长情况。2018年，我国固定资产投资（不含农户）63.56万亿元，同比增长5.9%，增速比上年回落1.3个百分点；社会消费品零售总额38.10万亿元，同比增长9.0%，增速比上年回落1.2个百分点。货物进出口总额30.51万亿元，同比增长9.7%。
从央行公布的图表中也可以看出，固定投资呈现为一条逐渐回落的曲线。 之所以概述下主要的大背景，是为了更好地理解在这样的背景下，我们家庭债务的水平到底处于怎样的状况。 经济形势好，你负债多点，就好比天气热，你少穿点问题也不大。但如果情况相反，那还是多穿点才能避免生病。 去年初，从人民日报海外版到一些研究院都发声，要警惕我国家庭债务率。其实这样的提醒，是基于2017年的数据。 从央行此次发布的数据看，2018年，我国住户部门债务水平上升趋势有所放缓。尤其是大家关注度较高的房贷和消费贷情况都有好转。 2018年，我国个人住房贷款的较快增长势头得到一定程度的抑制，而短期消费贷款在经历2017年的异常增长后企稳回落。其他的，如经营贷款增速小幅回升，互联网金融行业个人贷款增速有所减缓。 短期消费贷款依然维持较高区间 2018年末，我国住户部门贷款余额47.9万亿元，同比增长18.2%，增速较2017年回落3.2个百分点。 从贷款类型看，我国住户部门贷款中的消费贷款余额占比最高，占78.9%，同比增长19.9%；经营贷款余额占21.1%，同比增长12.3%。 而从贷款期限看，住户部门贷款中，中长期贷款余额占比71%，短期贷款余额占比29%，与上年比例基本持平。 之所以我国住户部门贷款中，中长期贷款占比较高，是跟房贷高度相关。2018年末，我国个人住房贷款余额为25.8万亿元，占住户部门债务余额的比例高达53.9%！
虽说保持了两位数的增速——同比增长17.8%，但增速已连续两年回落，而且自2014年以来首次低于住户部门全部贷款增速。 一方面，楼市调控不放松的大背景下，个人房贷尤其是二套房及以上的房贷，利率上浮（从15%-30%不等），加杠杆买房的压力增大。另一方面，楼市在调控之下，套利空间越来越小，加之总价不菲，房地产市场逐渐回归理性。 从个人住房贷款的同比增速曲线也看出，家庭杠杆增加也是一轮楼市行情逐渐走高的时候。（如下图）如2012-2013年，2015年-2016年。
而2017年末和2018年末，个人住房贷款余额同比增速分别较上年同期降低15.9个和4.4个百分点，基本与房价增速趋势一致。 虽说2017年个人住房贷款增速回落，但值得注意的是，2017年1到10月，我国住户部门的短期消费贷款同比增速从19.9%骤增至40.9%！ 到2018年末，短期消费贷款虽有所回落，但依然维持在28.1%-40.1%的较高区间，更是高出近五年平均增速1到13个百分点。 从央行公布的情况看，一是购房支出一定程度上对消费产生挤出效应；二是调控收紧打击了消费贷实际用于买房的情况。 家庭杠杆率高的并非仅局限东部沿海地区 分地区看，我国各省市家庭债务水平差异明显。总的说，我国东南沿海地区住户部门债务风险相对较高。 不过，家庭杠杆率高的并非仅局限东部沿海地区。2018年，我国住户部门杠杆率超全国平均水平的省（直辖市）也有东西部地区的省市，分别为：浙江（83.7%）、上海（83.3%）、北京（72.4%）、广东（70.6%）、甘肃（70.1%）、重庆（68.6%）、福建（65.8%）和江西（63.1%）。 而这些省市当中，浙江、上海、北京、广东、福建和重庆的债务收入比，同时也超过全国水平，整体居民债务负担较重。 也有的省市，家庭负债率排名不靠前，但增速也较快，四年分别上升21.5、20.8和18.4个百分点。 经济发达地区，家庭负债率高，除房价较高之外，也因贷款用于经营、投资等活动相比其他地区更加活跃。如仅浙江、上海和广东加总的贷款余额和近四年贷款增幅占全国的比例均超过四分之一。 不同省市的家庭杠杆率水平差距也较明显，如家庭杠杆率最高的浙江和最低的山西，二者相差50个百分点。 此外，2015—2018年，除新疆外，全国各省份（自治区、直辖市）住户部门贷款与本地区生产总值的比例呈整体上升趋势。 不过，个人房贷对银行而言，依然是很不错的业务。截至2018年末，我国个人不良贷款余额7103亿元，不良率为1.5%，低于银行贷款整体不良率0.5个百分点。 其中，个人住房贷款不良率仅为0.3%，继续保持较低水平；个人汽车贷款和个人信用卡贷款不良率分别为0.7%和1.6%，与2017年同期持平。 低收入家庭债务负担较重 2018年末，我国住户部门杠杆率为60.4%，与国际平均水平一致。虽低于发达经济体平均水平，但在新兴市场经济体中处于较高水平。
2018年，楼市调控继续，个人房贷政策也更加审慎。相比而言，低收入家庭债务负担较重，风险也更高。尤其年收入低于6万元的家庭。 据此前北大开展的2016年中国家庭追踪调查显示，年收入低于6万元的家庭平均债务收入比高达 285.9%，其中有0.8%的家庭债务超过50万元。简单换算，也就是如果保持年收入不变，这些家庭近10年的全部收入都用于偿债，才能还清债务。 但年收入高于36万元的家庭，债务水平相对降低了很多，其平均债务收入比89.0%。 所以，如果已经背负了房贷、车贷等债务，建议定期（如半年、一年）检视家庭收支情况，避免滑落到危险境地。做好基本的保险配置，预留家庭应急资金，再努力增加收入，以此来降低负债水平。 而还想投资买房的朋友，得更加谨慎。加杠杆难度增加，且投资风险性也比此前有所提高。 11月28日，社科院财经战略研究院发布《中国住房市场发展月度分析报告》指出，我国个人房贷超258000亿元；同时对一些城市的房价上涨和下跌发出了预警。如房价可能一般性下跌的预警城市有：北京、天津、廊坊、保定、张家口、沧州、青岛、济南、烟台、威海等。（本文数据及图表来自《中国金融稳定报告（2019）》）（来源：闺蜜财经（ID:girlfriend-finance） 作者：Miss蜜姐）
新闻视点
楼市寒冬OR房子卖得不错 到底哪个才是真相？
【研究员】：wh
今年初来了一波“楼市小阳春”，然后年中的时候一下子冒出了三十个自贸区，其实很多地方都在盖房子，到处热火朝天。也许人们的直观感受是最科学的，事实上，今年几乎每个城市的地产市场都多少有一个热点，苏州园区、上海临港、深圳前海、南京江北，等等……以此说来，今年楼市只是没有前几年那么猛了，但寒冬是远远谈不上的。而网上看到的那些哪里哪里又降价了，哪里哪里又在逼员工买房了，恐怕只是个例。
【博览财经特稿】随着2019年步入尾声，中国楼市愈发叫人看不懂。 一边是各种权威的统计数字，不断地告诉人们，今年房子卖得好极了，前10个月已经卖完了2017年整年卖出的房子，而且房地产开发投资也创出历史新高； 另一边，则是充斥着朋友圈以及媒体报道之中的卖惨，又有多少家房企倒闭了，哪里哪里房子又卖不出去了，又降价了，又味全了，等等。 尴尬了，怎么会有如此大尺度的背离！ 2019行将结束之际，前几天，有一张图在网上大火，讲的是向左是2017，向右是2019。2017年的这个时候，国家提出了“房住不炒”的原则。转眼两年过去，有人说楼市寒冬，有人说今年房子卖得不错。到底哪个才是正在发生的真相？ “楼市寒冬”真伪考 去年9月万科的那句“活下去”，成功地带了一波节奏。至今从那之后，不少人就认为地产寒冬来了。毕竟大佬都要“活下去”了，那别人岂不是活不下去。 前不久万科薪酬调整，不少人忽略细节，直接蹦出来四个字：万科降薪。事实上，降得是底薪，提高的是绩效，总体上数字并没有变，意在激励员工更加进取。这本是件好事。 对于地产戏精的表演，老司机都知道，不要听他们说什么，要看他们做什么。 事实上，地产行业活不下去的几乎没有，活得不错的还不少。前三季度，商品房销售面积119179万平方米，同比下降0.1%。事实上，与去年同期相比下降，是商业地产销售乏力导致的。如果刨除办公楼（-11.0%）和商业营业用房（-13.7%），住宅的还增长了1.1%。
从销售金额看，前三季度商品房销售额111491亿元，增长7.1%。事实上是大超预期的。如果排除办公楼（-11.1%）和商业营业用房（-13.0%），单从住宅看，住宅销售额的涨幅还有10.3个百分点。可见住宅卖得很好嘛~ 销售额比销售面积增速快，这里面还隐含了价格上涨的命题。 销售看完，再来看看开发。事实上，今年前三季度的房地产开发投资还创出了三年以来的新高。看具体数字，其实过去三年每年的地产开发增速都保持在5%以上到10%的范围之中。
今年初来了一波“楼市小阳春”，然后年中的时候一下子冒出了三十个自贸区，其实很多地方都在盖房子，到处热火朝天。也许人们的直观感受是最科学的，事实上，今年几乎每个城市的地产市场都多少有一个热点，苏州园区、上海临港、深圳前海、南京江北，等等…… 以此说来，今年楼市只是没有前几年那么猛了，但寒冬是远远谈不上的。而网上看到的那些哪里哪里又降价了，哪里哪里又在逼员工买房了，恐怕只是个例。 网友的话往往更加直击心灵：“今年什么币圈啊、P2P啊、小贷啊、甚至连炒股的微信群都沉了，只有看房和买房群依然坚挺，一觉醒来几百条未读信息的节奏。” 当然，还有些数字令人不安。据人民法院公告网显示，截至11月20日，房地产开发商的破产数量已经高达446家，平均每天就有1.5家房地产企业倒地破产。有人说今年是地产开发商的破产倒闭高潮。 但是，如果和历史比比就不觉得夸张了。事实上，过去10年之中，每年都有300多家开发商破产，今年只是比过去稍微高了一点点而已。根据2018年全国工商局的统计，在工商局注册登记的房地产开发商一共9.7万家。这样算下来，破产446家占比不到1%，毛毛细雨。 房地产开发制度是项目公司制度，基本每一个项目都会单独注册一个项目公司。这些里面有不少是项目开发完，没钱继续拿地或借不钱，又找不到合作的企业，就注销了呗。有的是大房企的销售子公司，房子卖完了就把项目关闭了。因此，这“现存”的9.7万家与“破产”的446家，都不是我们实际意义上的地产公司与房企品牌的概念。 事实上，今年唯一有点影响力的破产重组案例，那就是浙江银亿。除此之外，百强房企中，一家出事的都没有。 那么问题来了，既然销售和开发都还在维持增长，百强房企也都安然无恙，那么“楼市寒冬”究竟是从何谈起的呢？ “嫌贫爱富”的房价 分析家总喜欢谈周期，天地万物，日月星辰，都难逃周期的轮回。苟日新，日日新，又日新。楼市寒冬，其实更多的是出于一种对周期的执迷。君不见，自从2008年以来，每年都有专家喊“明年房价要跌”，明年是“楼市寒冬”。但是哪年房价也没跌，哪年也没寒冬。 我宁可相信贾跃亭下周回国，以及戴威下个月退押金。热衷周期的金融分析家们，对“量价齐跌”这四个字有一种蜜汁痴迷。仿佛量价齐跌是拐点，意味着市场出清；量价齐跌了，就可以抄底上车了。 但是楼市的量价齐跌似乎总是来得不那么痛快。不少人在去年的时候，预测今年“量价齐跌”；但今年楼市维持超稳定的增长，超出（打）了许多人的预期（脸）。于是只好改口，说明年会量价齐跌。 相信周期的人会认为，任何高价格都会自我毁灭。这个逻辑对于商品和股票成立，但是对于房价并不成立。同样，说房价和股票一样也是追涨杀跌；但真相是，中国的房价，追涨的倾向永远大于杀跌。 在我看来，对房价的探讨一定要聚焦在交易层面。有人卖，谁在卖；有人买，谁在买。除此之外，谈论周期然后做无根据的推测，毫无意义。 价格下降的唯一原因就是很多人在卖。对个人而言，只有两种情况会卖房子，第一是陷入财务危机要变卖家产还钱，第二是现金流出现问题贷款断供被银行收楼。 除此之外，正常买了房子的人，是不会轻易就卖的。北上广深的房子谁会卖呢？哪怕是举家移民，但只要你还想在中国保留一个可以落脚的地方，仍然不会卖。 但是，为什么现在还有那么多人卖房子呢？因为这些人而言，房子承载了一部分（甚至是大部分）投资和抗通胀的功能。这个时候，只要持有房产的收益低于其它金融资产，那么就会卖房子。 相反，如果对于持有者而言，房产不承担投资乃至抗通胀的职能，那么他对于价格的涨跌就不敏感。对于价格不敏感，就不会大规模抛售，这反而造成了价格无法下跌。
于是，问题来了，哪些人买房子是用来投资或抗通胀的呢？哪些人又对房价的变化不敏感呢？ 答案：前者是中产，后者是富人。 富者田连阡陌，然而使得富人财富激增的却是股权，而非房产。投资于初创公司，原始股权在上市之后翻几十倍甚至上百倍，这是富人越来越富的秘密之所在。房子十年涨10倍，这仍然是中产的财富增值速度。对于富人而言，房子的价值更多的是住，而不是用来资产增值。 这一点非常讽刺，能够做到“房住不炒”反而是富人。 对于中产而言，参与股权投资，抢到好项目的概率几乎为零。也许过去又，但现在越来越少。因此，中产阶级能够让自己的财富扩大或者不被缩水，也只有买房子这一条途径了。股票？别扯了。中国过去二十年做到了一直上涨的资产只有房子。 但这又面临着一个尴尬的境地，在这里价格的自反性便出现了。当房价无法继续上涨的时候，中产阶级需要“换挡”到能够继续增长的金融资产里面，这时便会出现大量的卖盘。许多城市的二手房价格开始松动，就是这个逻辑。 而富人，由于对房价变化不敏感，因而房价无法上涨也不在乎，会继续持有。而富人买得起的房子往往还是要比中产贵一些的，姑且称之为豪宅把。因此豪宅的价格不会真正下得。 结论也许令人窒息：不论是单价还是总价，价格越高的房子，下跌的可能性就越小。 刚需在哪里？ 当下分析家们通过看房地产投资、开工、竣工、销售等数据来分析楼市走势，就如同看成交量和技术指标去判断股票价格一样荒唐。事实上，楼市的基本面在于城市中每个居民的经济实力，心理因素，甚至代际之间世界观的错动都有关系。 谈论楼市的购买力，绕不开的一个词是：刚需。 您可能会注意到，前面没有讨论学区。真正的豪宅是不用考虑学区概念的，富人的孩子有的是方法接受教育。谈得到学区概念的房子一定在市中心区，“学区”是老破小的救命稻草。随着教育资源的丰富以及新增人口的放缓，学区的矛盾迟早是会被稀释的。 此前不少人认为学区代表着一套房子的刚需属性，其实学区只是刚需的一种弱延伸。刨除学区的幻觉，真正的刚需在哪里？ 每个人都想有一个属于自己的家，这是人类最可怜的美好的愿望。这大概就是对房子的刚需吧。 最近鹤岗的楼市又火了一把，有不少全国各地的流浪者看到白菜价的房子，决定去那里安家。房价普遍在个位数字，他们基本上是全款付款。他们也想贷款，但这些人除了身份证之外啥都没有，信用额度几乎是零。
鹤岗在黑龙江，高寒地带，一年中有半年需要供暖。而去那里买房的人，户籍大多在浙江福建，东南沿海地区，文化习俗生活方式，都面临巨大的改变。 然而寄蜉蝣于天地，终归是不如有个小窝要好。这是刚需吗？如果这就是刚需，那显然这“刚需”也“刚”不到哪去。与其说这是刚需，还不如说这是为了生存而无奈地妥协。 刚需到底在哪里？ 记得有一个段子，从前有个妈妈，两个女儿，大女儿卖伞，小女儿卖遮阳镜。晴天的时候，妈妈担心大女儿，她的伞卖不出去；雨天的时候，妈妈又担心二女儿，她的遮阳镜卖不出去。后来有人劝这个妈妈，说你担心个啥。不论晴天和雨天，你的两个女儿总有一个有生意好做啦！ 这个比喻像极了中国的银行业。银行贷款业务的大头只有两块，一边是开发商，一边是居民住房按揭。因此形成了跷跷板的效应，不是贷给开发商就是贷给购房者。 当房子存量多的时候，稍微压抑一下开发商那边的贷款，多给居民提供信贷让他们买房；当库存低的时候，多给开发商房贷让他们去盖房子，同时居民这边缩减额度提高利率。当然银行自身并没有多大的决定权，国家的监管会实时监控，做出调整。 因此，不论是房地产开发还是居民按揭贷款购房，广义上都是金融的延伸。如果说楼市有真正的刚需，那应该是在银行每年的放贷额度里面。 房住不炒的主旋律已经唱了两年多了。但是我们看到，房价没有降，房企没有大规模清盘，同时楼市的交投依然维持火热。这像极了国家处理P2P的方式，雷声大雨点小，态度坚定，手法佛性。 事实上，中国楼市不能硬着陆，只能慢慢磨，动摇预期，改变信仰。 结语：历史已过风陵渡 我们后人看1929，看2008，会觉得这些戏剧性暴力式的市场出清，仿佛是一瞬间完成，毕其功于一役。但事实上，拐点的出现，往往不是惊心动魄的戏剧性转折。身处其中的人，甚至无法察觉其变化。 人们往往是带着过去的惯性，以及心中对未来的那个时刻的幻想，模模糊糊地错过了对身边细微之处的体察。 想说的是，刚刚过去的这几年，已经是中国楼市的历史拐点了。就在这持续走高的销售量，时时蠢蠢欲动的价格，以及偶尔大火的某些爆款城市中，楼市已经悄然走向它的下半场，仿佛猫爪踏雪，寂然无痕。
就个人而言，前些年那种被浩浩洪流裹挟着的感觉正在消退。以前是，你不买，过几天就买不到了；而现在，更多的人有了观望、等待、乃至择时的权利。同时，分化的房价格局中，不同消费实力的人也具备了选择的空间，这并不是通过价格下跌来实现的，而是通过市场格局、心理预期等因素的变迁实现的。 毕竟房子是为了住的，如何能让需要房子住的人买到房子，才是最重要的。这个过程一定是结构性的变迁，而不是单纯的简餐粗暴的直男癌式的把房价砸下来。 房价扑街，金融危机来袭，购买力衰退，信贷滑坡。到那时，只会有比现在更多的人买不起房。（来源：格隆汇 作者：诺桑布里庵）
社会透视
每一套法拍房背后都是一部血泪史
【研究员】：wh
两年前，相识多年且有提携之恩的老领导，拿着一份380万的贷款担保协议，找到了他。老领导是上海土著，跳出国企之后，创业做的风生水起，是圈内公认的老大哥。家里放着价值半亿的房本；港口屯着价值千万的货柜；去趟夜总会，抵得上自己半月薪水；对自己亲如兄弟，过去有提携之恩，现在又时常帮助；偶尔还带着自己穿行在魔都的灯红酒绿中……
【博览财经特稿】最近在研究法拍房，每一套法拍房的背后，都是一部血泪史。这些血泪史，有创业失败，也有沉迷赌博，而更多令人惋惜的是“借贷担保”。嗜血担保的背后，是滚滚天雷，炸的每一个家庭倾家荡产，血泪俱下。 一个优质的法拍标的与一个幸福家庭的坠亡 三个月前，我关注过一套上海的法拍房。房产背后，只有一条连带担保的违约债务，债务背景清晰，债权关系单纯。这既是一个优质的法拍标的，又是一个幸福家庭的坠亡。 被执行人，是一名背景单纯的国企员工。寒窗苦读数十载，又穷极两个家族的毕生心血，方在偌大魔都有了一角栖息之地。 两年前，相识多年且有提携之恩的老领导，拿着一份380万的贷款担保协议，找到了他。 老领导是上海土著，跳出国企之后，创业做的风生水起，是圈内公认的老大哥。家里放着价值半亿的房本；港口屯着价值千万的货柜；去趟夜总会，抵得上自己半月薪水；对自己亲如兄弟，过去有提携之恩，现在又时常帮助；偶尔还带着自己穿行在魔都的灯红酒绿中…… 这样一个怎么看都没问题的人，这样一个时常帮你且没有任何理由坑你的人，这样一个有上亿资产兜底的人，找到你帮忙——帮忙担保而已，帮忙短期周转而已，帮忙签字而已，区区380万而已，你签还是不签？能有什么问题？能出什么问题？找你，那是看得起你！ 两年后，雷暴了，老大哥跑了。原来半亿的房本，早已分别被二次抵押给9家银行；原来价值千万的货柜，早已被抵押给担保公司；原来没有任何理由坑你的人，在找到你之前，已经找过圈内所有朋友担保，先后贷了2个多亿…… 你以为你只是担保了300万，他还有上亿资产兜底……殊不知，他欠下的远不止是你所担保的300万！背后可能是100个300万。 你永远不知道，一份担保协议的背后，是一个多么巨大的坑！再之后，被执行人所担保的380万贷款，需承担连带偿还责任。 对于刚在上海站稳脚跟的中产家庭来说，一夜之间的380万债务，几乎是灭顶之灾。冻结工资、查封房产、强制拍卖、妻离子散…… 一个签字，一份担保，一套法拍房。一个被债务担保炸的倾家荡产、妻离子散的幸福家庭。 被骨肉至亲坑的家破人亡 这只是被多年老友坑的妻离子散，你见过被骨肉至亲坑的家破人亡的么？ 这是那个做“法拍房”背景调查的朋友，告诉我的另一件异常沉痛的事。 同样，也是因为担保。被执行人是哥哥，体制内公职人员，一妻一女，寒窗苦读，终得安稳。弟弟是个生意人，同样风生水起。不仅家中父母，一直得弟弟照料，连哥哥买房的首付，弟弟都曾施以援手。 三年前，弟以扩大生产规模为由，向银行申请贷款270万，想让哥以公职为担保。 在我们这个国家的很多城市，体制内的公职编制几乎等同于固定资产，公职人员担保几乎等同于房产担保，总能贷出钱来。这个时候，哥怎么可能拒绝？ 且不说，一直被弟照料的父母；更不提，施以援手的首付……单纯冲着老弟厂里那上百号员工，上千万设备兜底，四五套房产作保，也无法拒绝。 不是让你贷款，也不是让你借钱，仅仅是让你在担保合同上签个字而已！签还是不签？能有什么问题？能出什么问题？这是自己的骨肉至亲啊！ 再然后，事情就按着计划发生了。刚开始是私人借贷，然后是小额信贷公司，接着是银行，最后是哥哥所担保的270万……几乎是一夜之间，所有的雷都爆了。也几乎是一夜之间，老弟也不知所踪。 厂里的设备，早被分别抵押给三家银行；老弟的四套房，早已全部做了二次抵押；连老弟丈母娘的唯一一套房产，也在2年前抵押给私人借贷；最后的无奈之时，老弟连4000块的P2P消费金融都借了…… 直至最后一刻，哥哥才知道两件事——弟弟的总债务规模，是9300万！而在自己担保的那一刻，弟弟已欠下8000万债务，到了山穷水尽的时候！ 自己提笔签字之时，弟弟只字未提，哥哥仍旧以为这只是单纯的周转！ 再然后，哥哥需要承担270万的连带偿还责任。银行起诉，房产保全，法院判决，强制执行；上门查封拍卖房产，单位冻结工资；失信被执行人公示…… 正当事业上升期的被执行人，顶着老赖的帽子，前途尽失。被执行人的妻子，为了确保执行措施不影响自己和孩子，不得已离婚，带着小孩独自生活。被执行人的父母，一个自杀了，一个痴呆了…… 一个签字，一次骨肉至亲的守望相助。一个被债务担保炸得家破人亡的原生家庭。 “多人联保”背后是几个家庭的彻夜难眠 在三四线城市，更常见的是“多人联保”。小城市，小圈子，更讲人情冷暖，更讲关系链条。大家都是发小，从小学、初中、高中一路走来，大学毕业，又都回到小城。 认识何止十年，甚至多为世交。情分、面子，甚至还有近乎血浓于水的生死亲情。哥们儿也是正经人，贷款也是办正事儿。不是烂赌鬼，不是去挥霍，而是做生意、开厂子、要周转，遇到难处了。 不是让你一个人签字担保，而是兄弟四五个一起作保。别人都签字了，我为什么不能签？别人都不害怕，我为什么要害怕？别人都是兄弟，我怎能不是兄弟？ 在三四线城市，这种身家清白的多人联保，基本上轻松能贷出来100万。如果这三五个人还都是体制内的公职人员，不需要固定资产，轻松能贷出来至少三四百万。吃上三五顿饭，喝上三五顿酒，签上三五个字，贷出三四百万。 再过上三五年，该来的雷就该来了，该跑路的兄弟也该跑路了……再然后，这三五个担保的兄弟就惨了。 对于小城市来说，上老赖黑名单不是开玩笑。如果恰好这几个人还都是公职人员，那几乎就是整个家族的耻辱和坠亡。最后，这三五个担保的兄弟，哪怕卖房筹钱，再拼上个倾家荡产，都要把凑钱偿还。 三五个担保签字，看似古道衷肠的守望相助。这背后，是几个家庭的彻夜难眠，乃至是家道中落。 守望相助拖曳着一个又一个的家庭万劫不复 朋友说，在这个行业里做得越久，越能感受到世态之炎凉。更可耻的是，这些炎凉世态，却偏偏被包裹以温暖的外衣。 在签订担保协议的那一刻，每个人都带着守望相助的美好，带着骨肉至亲的血脉相依，带着师长挚友的脉脉温情。正是这些守望相助、血脉相依和脉脉温情，拖曳着一个又一个的家庭万劫不复！ 在债务担保这件事中，有一个几乎是注定暴雷的致命死局——亲友担保，是暴雷债务人的债务链条“最后一环”。 绝大多数的暴雷债务人，他们的借贷流程几乎雷同：先是，正规银行和机构的固定资产抵押或小微企业信用贷；然后是，生意伙伴间的互为担保；接着是，至亲和挚友的银行担保贷款；最后是，各种高息民间借贷机构和高利贷…… 看见了吧，骨肉至亲和多年挚友的担保债务，全部在整个债务链条的后半程。 在债务人找到我们担保之前，他们已经抵押了全部资产，背负上巨额债务，借无可借，到了暴雷边缘。但他们还想翻盘，他们还想赌一次。他们把罪恶的手伸向了自己的骨肉至亲和多年挚友，并可耻隐瞒了自己背负的真实债务。 这世间最可怕的幻想就是，我能翻盘；而比“我能翻盘”更可怕的幻想是，我相信他能翻盘。 无数事实告诫我们，现实没有童话。所有最后一刻仍想翻盘的人，不仅自己将滑坠入更大的深渊，还将拽着身边能抓住的一切救命稻草，一同堕入深渊。 我们签下协议的那一刻，就注定了家破人亡、妻离子散的结局！我们永远不知道，担保合同的纸张背后藏着的是，多么恐怖的深渊巨坑！我们永远不知道，兄弟挚友的笑容背后藏着的是，多么恐怖的滚滚天雷！ 人性之恶，在善意和美好里极致绽放！ 无论是至亲以血浓于水相威胁，还是挚友以多年相识为绑架，抑或是公司以升职加薪为允诺，永远都不要为任何人担保。这是我看完近百套法拍房的尽调资料之后，最想送给所有人的一个告诫！ 这个告诫的背后，是一个个家庭的妻离子散，是一个个家庭的坠入深渊！对想让你在担保协议上签字的所有亲友，勇敢say no！（来源：米宅 作者：葫芦娃）
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发表于 2019-12-9 21:52:22